Наталья Широкова
эксперт по недвижимости
+7 925 895 58 05
ежедневно с 11.00 до 23.00
                    
  
Апартаменты или квартиры, что выбрать?
Мифы  про  апартаменты
 
С точки зрения профессионального риэлтора Натальи Широковой, работающей на рынке недвижимости более 9 лет, основная разница между апартаментами и квартирами в следующем. Апартаменты — это нежилое помещение, в котором есть оборудованная для проживания комната или комнаты, кухня, санузел и другие удобства. Эксперт пояснила на конкретных примерах преимущества и недостатки апартаментов.
 
Для сравнения выбраны две пары апартаментов — квартир. Первая пара — по соседству расположенные обычный жилой дом на Ярославском шоссе и многофункциональный жилой комплекс с апартаментами рядом с парком «Лосиный остров», вторая пара — многофункциональный комплекс «Водный», рядом с метро Водный стадион, в котором застройщик предлагает и квартиры, и апартаменты.
Миф #1.  Апартаменты дешевле квартир
Сравним стоимость апартаментов и квартир в МФК Водный и на Ярославском ш.
Апартаменты
Квартиры
Ярославское   ш., д.124
Ярославское   ш., д.122, к.1
2-комнатные апартаменты, 58/33/10, лоджии - 2 шт, 9/17-этаж, состояние отличное
2-комнатная квартира, 62/33/11, лоджия, 20/25-этаж, состояние отличное
8 000 000
10 900 000
 
Апартаменты
 
Квартиры
Головинское   ш., д.5
Головинское   ш., д.5
1-комнатные апартаменты, 42/20/16, 20/25 - этаж, без отделки
1-комнатная квартира, 42/20/16, 7/25 - этаж, без отделки
6 380 000
7 700 000
Действительно, апартаменты не просто дешевле, а значительно дешевле аналогичных квартир. Двухкомнатная квартира в соседнем доме дороже апартаментов на 36%. В комплексе «Водный» разница составила 20%. Так стоит ли переплачивать такие большие деньги?
Если сделать подборку квартир за 8,0 млн руб в районе апартаментов на Ярославском ш., мы увидим, что за эти же деньги можно купить:
  • 2 - комнатную квартиру
Адрес
Этаж/этажность
Площадь (общая/жилая/кухня)
Цена, руб
Проходчиков ул., д.1
6/9 – панельного дома
44.4/30/6
7 300 000
Ярославское ш., д.140
3/5 – кирпичного дома
43.3/29.2/5.6
7 500 000
  • 3-комнатную квартиру
Адрес
Этаж/этажность
Площадь (общая/жилая/кухня)
Цена, руб
Проходчиков ул., д.1
1/9 – Панельного дома
58.5/43/6
7 800 000
Ярославское ш., д. 109, корп.2
7/9- Панельного дома
57/42/7
7 800 000
Проходчиков ул., д.1
9/9 – Панельного дома
60/42/7
7 500 000
Какую недвижимость выбрать? Решать вам.
  А пока миф подтвержден.
Миф # 2. Высокие налоги на апартаменты
И правда, сам налог выше в 5 раз. Это так. Для жилых помещений – 0,1%, а вот для апартаментов уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Нужно учитывать, что налоги рассчитываются исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.  Опять же рассмотрим на примере с квартирами и апартаментами на Ярославском ш.
Расчет будет выглядеть так:
Адрес
Кадастровая стоимость помещения 60 кв. м (руб)
Площадь (общая/жилая/кухня)
Цена, руб
Апартаменты, Ярославское ш., д. 124
4 813 729,64
44.4/30/6
7 300 000
Квартира, Ярославское ш., д. 122, к. 1
9 405 981,47
43.3/29.2/5.6
7 500 000
Кроме того, налогооблагаемая база на квартиру может быть снижена за счет применяемого налогового вычета в размере 20 кв. м общей площади квартиры на каждого собственника квартиры. Однако на апартаменты налоговый вычет не распространяется.
 
Таким образом, налоговые выплаты за апартаменты выше минимум на 14 662 руб/год.
Разница между сравниваемой квартирой и апартаментами при покупке равна 2 900 000 руб. Разделив эту разницу (2 900 000) на «переплату» в налогах 14 662,67 руб/год, получим 197 лет.
Покупатель, приобретший апартаменты, заплатив за них на 2,9 млн руб. меньше, чем за квартиру в соседнем доме, и уплачивая налоги на 14 662, 67 руб. больше, будет экономить в течение 197 лет.
 
Миф подтвержден: ставка налога выше, но экономия больше.
Миф # 3. На апартаменты не предоставляется налоговый вычет при их приобретении
Налоговый вычет предоставляется:
  • на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты, или доли (долей) в них в готовом доме, либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
 
  • на приобретение строительных и отделочных материалов;
 
  • на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
 
  • на работы по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, неоконченного строительства) и отделке;
 
  • на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.
 
На апартаменты налоговый вычет не предоставляется.
 
Здесь нужно учесть еще один момент: налоговым вычетом могут воспользоваться только граждане РФ, которые являются плательщиками НДФЛ. Так, например, индивидуальные предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения, не смогут им воспользоваться даже в случае покупки квартиры.
 
Миф подтвержден.
Миф # 4. Апартаменты строят на промышленных землях, «пропитанными» тяжелыми металлами
Все апартаменты можно разделить на:

  • Апартаменты в реконструируемых зданиях фабрик и мануфактур. Например, «The Loft Club» на Духовском пер., д. 17. возведен на месте Кожевнической фабрики 1869 года, все здания построены заново. Loft-квартал «Даниловская мануфактура» — реконструкция здания бывшей текстильной фабрики, работавшей в XIX веке, где в некоторых корпусах были белильные цеха. Насколько опасны такие земли — решать покупателю.
 
  • Апартаменты в новых зданиях – ММДЦ «Москва-Сити», МФЦ «Водный», «Флотилия», «Фили-град» и т. д. Новые комплексы строятся по соседству с жилыми домами, на таких же землях.

Миф разрушен, не все апартаменты стоят на промышленных землях.
Миф # 5. В апартаментах невозможно зарегистрироваться
В апартаментах возможна временная регистрация, если здание, в котором они располагаются, имеют статус гостиницы или апарт-отеля, т. е. в свидетельстве о праве собственности должна быть запись «нежилое помещение гостиничного типа» или «апартаменты гостиничного типа». Такую возможность предоставляют, например, ММДЦ «Москва-Сити» и МФК «Водный».
 
С временной регистрацией можно записать ребенка в детский сад или школу, прикрепиться к поликлинике.
 
Миф развеян.
Миф # 6. Большие коммунальные платежи
Многие думают, что разница в коммунальных платежах между квартирой и апартаментами больше в 2-3 раза.
 
Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирами, действительно, выше на 20%. Для примера, за 2-комнатную квартиру на Ярославском шоссе, д. 124 собственник платит за месяц 4500-5000 руб, а за апартаменты в соседнем доме — 6000 руб.
 
Разница есть, но она незначительна.
 
Миф подтвержден.
Миф # 7. Банки не дают ипотеку под апартаменты
Действительно, банки очень по-разному подходят к кредитованию апартаментов. Сбербанк и Россельхозбанк в данный момент не кредитуют апартаменты, а вот ВТБ 24, Банк Москвы и Дельта Кредит предлагают оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и квартиры (12-14%).
 
Миф развеян.
Миф # 8. Застройщики не строят социальную инфраструктуру рядом с комплексом апартаментов
Речь идет о школах, детских садах и поликлиниках. Действительно, застройщик не обязан возводить объекты социальной инфраструктуры, и, как правило, этого не делает. Но многие застройщики, учитывая высокую конкуренцию на рынке недвижимости, прорабатывают концепции своих проектов и учитывают потребности будущих покупателей. Например, в ЖК «Фили Град» (Береговой проезд, вл. 5) запланировано строительство поликлиники и детского сада. К тому же апарт-комплексы часто строят в районах со сложившейся инфраструктурой, которой можно воспользоваться.
 
Миф не подтвержден.
По результатам анализа специалист советует выбирать апартаменты в следующих случаях:

  • тем, у кого уже есть квартира, в которой можно зарегистрироваться;
 
  • предпринимателям, которые смогут использовать апартаменты как офис;
 
  • тем, кто планирует сдавать квартиру/апартаменты в аренду;
 
  • молодым и активным, которые покупают небольшую площадь «для старта», т. е. с перспективой ее продажи через 3-5 лет и приобретением большей площади.
Copyright 2006-2016 ©

Широкова Наталья - специалист по недвижимости, риэлтор. Все права защищены.



Тел. +7(925) 895-58-05; info@top-uspeh.com


Любое копирование материалов сайта без разрешения автора запрещено